La tributación de los arrendamientos, en la práctica, acarrea numerosas dudas al contribuyente. A través del presente artículo intentaremos arrojar un poco de luz sobre la situación actual tras la reforma fiscal:
a) Tributación del inquilino / arrendatario: Deducción en el IRPF
Tras la reforma fiscal, los gastos de alquiler de aquellos contratos suscritos con posterioridad al 1 de enero de 2015 han dejado de ser gasto deducible en la declaración del IRPF. De esta forma, todos aquellos inquilinos que continúen en sus viviendas alquiladas, y tengan suscrito su contrato de alquiler con anterioridad al día 31 de diciembre de 2014, podrán beneficiarse de la deducción por alquiler de vivienda habitual (conservándose dicha deducción con efectos retroactivos para quienes cumplan dicho requisito). Conviene distinguir entre la deducción estatal y la autonómica que tenemos en la Comunidad Autónoma de Cantabria:
Deducción Estatal para el inquilino
Los contribuyentes que hayan suscrito un contrato de arrendamiento con anterioridad al 31 de diciembre de 2014 (y que por este motivo hubieran satisfecho antes de dicha fecha cantidades en concepto de arrendamiento), se pueden deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, siendo la base máxima de deducción de 9.040 euros anuales. No obstante, es requisito sine qua non que se haya tenido derecho a la deducción por alquiler de vivienda habitual en un período impositivo devengado con anterioridad al 1 de enero de 2015. La aplicación de la deducción depende de la Base Imponible del contribuyente (se aplica íntegramente cuando ésta es inferior a 17.707,20 euros y cuando ésta aumenta se va reduciendo en proporción, hasta llegar a 0 al superar el límite).
Ejemplo: Un contribuyente que satisface 500 € al mes de renta (y tenga una base imponible inferior a 17.707,20 € anuales) podrá deducirse el 10,05 % de los gastos anuales satisfechos (603 euros) en su declaración de la renta.
Deducción Autonómica para el inquilino
Una de las dudas más comunes que asalta al contribuyente con esta deducción es si se puede aplicar la deducción autonómica además de la estatal. La normativa autonómica prevé la siguiente deducción, de tal forma que si el contribuyente cumple los requisitos para aplicársela se verá beneficiado de ambas deducciones (estatal y autonómica):
Cuantía: 10 % de las cantidades satisfechas (límite de 300 € en individual y 600 € en conjunta)
Requisitos: Tener 35 años o menos cumplidos, 65 o más, o una dicapacidad física, psíquica o sensorial + que la suma de la base imponible general y del ahorro sea inferior a 22.000 € en individual o 31.000 € en conjunta + que las cantidades satisfechas en concepto de alquiler excedan del 10 % de la renta del contribuyente.
b) Tributación del propietario / arrendador: Rendimiento del Capital Inmobiliario
Partimos del hecho que la reforma fiscal iguala la reducción por alquiler de todos los propietarios. Antes del 1 de enero de 2015 el propietario de una vivienda que la alquilaba a un menor de 30 años, veía como tenía una reducción del 100 % en las rentas generadas (dicha reducción era del 60 % para mayores de 30 años). Tras la reforma la reducción única es del 60 %.
¿Qué gastos puedo deducirme del alquiler?
La ley prevé que el arrendador se puede deducir una serie de gastos generados en el arrendamiento, tales como:
Seguros de la vivienda alquilada (seguro de hogar, de impago de rentas….).
Tributos: IBI, tasas de recogida de basuras …. Siempre y cuando sean satisfechos por la propiedad del inmueble (recargos estatales y autonómicos).
Amortización del inmueble: Se podrá amortizar el 3 % del mayor de los siguientes importes: valor de la construcción del inmueble (el cual aparece referenciado en el recibo del IBI) o el valor de coste de adquisición satisfecho.
Intereses de capitales ajenos: Los intereses satisfechos para la financiación de la adquisición del inmueble, en caso de haberse empleado financiación ajena, también serán gasto deducible.
Gastos de comunidad: Los gastos de comunidad, en caso de que sean satisfechos por la propiedad, también serán gasto deducible.
Gastos de conservación: Todos los gastos en los que se haya incurrido para la conservación del inmueble podrán deducirse en el IRPF.
Hay que resaltar que la reducción del 60 % de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento únicamente es aplicable a aquellos propietarios que alquilen inmuebles destinados a vivienda, no a locales (y sólo en el caso de que sean objeto de declaración los rendimientos).
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