La reforma fiscal que entrará en vigor el próximo 1 de Enero de 2015 trae cambios importantes a la hora de tributar por las plusvalías generadas por la venta de una vivienda. En la versión inicial de esta reforma desaparecían los coeficientes de abatimiento, que permitían reducir la cantidad que hay que pagar a Hacienda por el incremento del precio de una vivienda entre el día que se compró y el que se vendió.
Durante el trámite parlamentario, el Grupo Popular introdujo unas modificaciones para volver a incluir estos coeficientes de abatimiento en el cálculo de las plusvalías, pero bajo unas condiciones muy determinadas. Si quieres saber si te afecta, sigue leyendo.
¿Qué son los coeficientes de abatimiento?
Los coeficientes de abatimiento aparecen en la Ley 35/2006 del IRPF. Estos coeficientes permiten aplicar una reducción a las ganancias patrimoniales tras la venta de bienes (no afectos a actividades económicas) adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Esta reducción aplica a las ganancias obtenidas hasta el 20 de Enero de 2006. ¿Qué significa esto?
Pues que si en su día compraste un piso por 150.000 € y ahora lo vendes por 200.000 € Hacienda te obliga a tributar por los 50.000 € en los que se ha incrementado tu patrimonio. Pero si el piso lo compraste hace muchos años por 100.000 pesetas (o 600 € de hoy) y lo vendes ahora por 200.000 € deberías tributar por los 199.400 € en los que se ha incrementado tu patrimonio durante estos años.
Para evitar cargas fiscales excesivas, los coeficientes de abatimiento se aplican a este incremento del patrimonio, de forma que se reduce significativamente el valor utilizado para el cálculo del impuesto. Estos coeficientes aplican a los incrementos de valor entre la fecha de adquisición del activo (siempre que esto sea anterior a 1 de enero de 1995) y el 20 de enero de 2006.
¿Qué son los coeficientes de actualización?
Además de los anteriores, para el cálculo del impuesto se aplica otra corrección, que tiene que ver con la devaluación del dinero por efecto de la inflación. Para que te hagas una idea, no vale lo mismo un euro de hoy que uno de hace 10 años. Cada año, en los Presupuestos Generales del Estado publicados en el BOE se indica el coeficiente acumulado que hay que aplicar para calcular la cifra real sobre la que se aplica el impuesto.
¿Desaparecen los coeficientes de abatimiento en la reforma fiscal de 2015?
Pues no por completo. Aunque inicialmente se habían eliminado de un plumazo, finalmente el Grupo Popular introdujo una modificación para que se sigan aplicando, pero que solamente se aplican a bienes vendidos por un valor inferior a 400.000 €. Para que te resulte más claro ten pondremos un ejemplo.
Imagínate que compraste un piso en el año 1990 por 100.000 € (su equivalente en pesetas de la época), y lo vendiste en el año 2014 por 180.000 €. Sin aplicar los coeficientes de actualización la ganancia patrimonial sería de 80.000 € (precio de venta menos el precio de compra), pero una vez aplicados esta cantidad es menor. Para el ejemplo que nos ocupa, sería aproximadamente de 48.000 €.
Después hay que aplicar los coeficientes de abatimiento que correspondan, que afectan a lo que sube dicho piso entre el 31 de diciembre de 1994 y el 20 de enero de 2006. Esto también reduce dicha ganancia patrimonial a efectos del impuesto. Para nuestro ejemplo (de forma aproximada) se podrían aplicar estos coeficientes de abatimiento a los primeros 32.000 € (de los 48.000 € del párrafo anterior), que se verían reducidos hasta unos 18.000 €. A los 16.000 € restantes no podría aplicárseles el coeficiente de abatimiento.
Finalmente, el contribuyente debería tributar por los 18.000 + 16.000 = 34.000 €, en los que se ha incrementado su patrimonio, incluyéndolo directamente en el IRPF. Y esto determina una cuota de 8.460,00 euros, lo que representa un 4,7% del precio de venta obtenido.
¿Cómo se aplica el límite de 400.000 €?
Según la nueva norma, cada contribuyente puede aplicar los coeficientes de abatimiento anteriores a bienes (inmuebles, acciones y participaciones en fondos de inversión) hasta un valor de venta de 400.000 €. De esta forma, para nuestro ejemplo se podrían aplicar estos coeficientes a la totalidad del piso (180.000 €) y aún podría vender bienes por otros 220.000 € y aplicar estos coeficientes hasta completar los 400.000 € si los hubiera, y de forma acumulativa. Pero si se vende en 2014 no se consume importe para el futuro.
De esta forma, no hay una diferencia apreciable si vendes tu piso antes o después del 1 de enero de 2015, siempre que el precio de venta del mismo sea inferior a 400.000 €. También están exentas la vivienda habitual si el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otra vivienda, y algunos casos particulares, como los mayores de 65 años.
Si lo que vas a vender excede de 400.000 € es muy probable que te interese hacerlo en lo que queda de año, antes del 31 de diciembre de 2014.
Para conocer los detalles de cómo te afecta el impuesto lo mejor es que consultes con tu asesor de confianza, que te indicará la forma y la fecha en la que más te benificiará vender.
La entrada Los coeficientes de abatimiento en la venta de pisos comprados antes de 1994 aparece primero en Entiende a tu Asesor.
